PŘEHLED ZMĚN PRO SVJ 

V SOUVISLOSTI S NOVELOU OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU  ÚČINNOU OD 1. 7. 2020

 

 

 Změna prohlášení vlastníka a novela bytového spoluvlastnictví

 

Předchozí právní úprava změny prohlášení (§ 1169 o.z.) trpěla mnohými výkladovými nejasnostmi, rozpory i nepřesnostmi. Zákonodárce tedy přišel se zcela novou koncepcí změny prohlášení vlastníka. Změna si klade za cíl proces zpřehlednit, dokonce v některých praktických otázkách zjednodušit.

Změna prohlášení bude nově dvoufázová (s výjimkami níže). První fázi tvoří jednostranný písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotýká, se změnou prohlášení, nebo vícestranná písemná dohoda, která takové souhlasy dotčených vlastníků obsahuje. Bude-li jednotka zatížena věcným právem (např. zástavním právem) a změna se dotýká i osoby oprávněné z tohoto práva, bude třeba i jejího písemného souhlasu. Druhá fáze pak spočívá ve vyslovení souhlasu většinou hlasů všech vlastníků jednotek. S ohledem na novou úpravu shromáždění a na § 1221 odst. 2 o.z. bude tento souhlas moci být vysloven na shromáždění i mimo něj. Následně nastane účinnost změny prohlášení. Druhá fáze nebude třeba, jestliže se změna dotýká všech vlastníků (již písemným souhlasem všech v první fázi se totiž druhá fáze stává zbytečnou).

 

Výše popsaný postup se může i tak zdát složitý, proto uveďme příklady:

 

Příklad č. 1: Bude třeba změnit prohlášení. Změna bude spočívat ve sloučení dvou jednotek do jedné. Obě jednotky bude vlastnit tentýž vlastník. Nejprve tedy bude třeba písemný souhlas tohoto vlastníka obou jednotek se změnou prohlášení. Tento písemný souhlas bude následně podléhat souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Po jeho odsouhlasení tímto kvorem bude změna prohlášení účinná.

 

Příklad č. 2: Bude třeba změnit prohlášení, a to tak, že se mění podíly všech vlastníků jednotek na společných částech. Bude třeba písemná dohoda všech vlastníků jednotek, jelikož se mění práva a povinnosti všech vlastníků. Následný souhlas většinou hlasů všech vlastníků již dle zákona třeba nebude.

 

Pro některé změny prohlášení novela občanského zákoníku stanoví odlišný a mírnější režim. Jde například o změnu v účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka nebo o přístavbu domu (přístavba výtahu), nemění-li se podíly na společných částech a nezasahuje-li se do společných částí ve výlučném užívání. V takovém případě postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. První fáze (písemný souhlas dotčeného vlastníka) se již nevyžaduje.

 

Výše popsaný proces změny prohlášení se může zdát komplikovaný, je však výrazně snazší a pro osoby dostupnější. I z tohoto procesu však budou v domech vznikat spory. V neposlední řadě je však třeba všechny čtenáře upozornit, že výše popsaným procesem povinnosti spojené se změnou prohlášení nekončí. Existují zde i další právní povinnosti (ve vztahu k různým sbírkám listin), případně povinnosti související se stavebně-právní či smluvní agendou.

 

Založení, vznik a stanovy SVJ po 1. 7. 2020

 

Dosavadní právní úprava vzniku bytového spoluvlastnictví a současného založení SVJ byla dosti chaotická. Ačkoli se právníkům podařilo s některými nejasnostmi se vyrovnat, postup založení zůstal pro ty, kteří se ho účastnili, dosti nepřehledný. To samozřejmě bylo žádoucí změnit. Pro účely tohoto příspěvku od sebe musíme odlišit 1) vznikání samotného bytového spoluvlastnictví (zejména právní úpravu prohlášení či smlouvy o výstavbě) a 2) založení samotného SVJ. Zde se budeme věnovat druhému zmíněnému tématu.

 

Společenství vlastníků jednotek se nově zakládá jen schválením stanov. Stanovy jsou buď schvalovány na ustavujícím shromáždění (schůzi), nebo jsou sjednávány dohodou všech vlastníků jednotek. Pro takové schválení stanov je vždy nutná forma veřejné listiny, tedy je vždy zapotřebí součinnost notáře.

 

Stanovy lze také schválit rozhodnutím jediného vlastníka (často developera). Takové schválení formu veřejné listiny nevyžaduje. Navíc se stanovy v budoucnu již neobjeví v prohlášení vlastníka; tato právní úprava je novelou vypuštěna.

 

Formu veřejné listiny (a tedy přítomnost notáře) zákon nově nevyžaduje ani u změny stanov SVJ. Vyvstane samozřejmě otázka, na která SVJ toto ustanovení bude platit – zda na všechna nebo jen na SVJ založená po určitém datu, nebo dokonce jen na SVJ založená až po 1. 7. 2020. Soudy podobnou otázku již řešily a bohužel se k ní nepostavily jednotně. Například Vrchní soud v Praze již dříve rozhodl, že ve vztahu k formě změny stanov nelze na všechna SVJ hledět stejně, a rozlišil je na dvě kategorie[1]. Naopak Vrchní soud v Olomouci rozhodl v téže době zcela opačně[2]. Jak bude aplikována nově přijatá právní úprava, to bude opět muset vyřešit soudní praxe. Pro společenství vlastníků, která mají změnu stanov formou veřejné listiny stanovenu přímo ve svých stanovách, se touto novelou samozřejmě nic nemění.

 

Povinné náležitosti stanov novela mění jen drobně. Ze stanov se vypouštejí povinná pravidla pro tvorbu rozpočtu. Současně se umožňuje po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit určení (tedy výslovné jmenování) prvních členů výboru. Taková úprava se pak ani nepovažuje za změnu stanov, o níž by muselo hlasovat shromáždění.

 

Úpravy též doznalo ustanovení § 1198 občanského zákoníku o povinném vzniku společenství vlastníků. Toto ustanovení ve své původní podobě působilo nejasnosti; nebylo zřejmé, který vlastník je čtvrtý či pátý apod. Novela toto zjednodušuje. Společenství vlastníků jednotek musí být založeno tehdy, je-li v domě alespoň pět jednotek, z nichž čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. Sankcí za porušení této povinnosti je nemožnost převést vlastnické právo k jednotce dalšímu (tedy novému) vlastníku, která zde existovala již dříve.

 

Vlastníci jednotek musejí mít vždy na paměti, že založení a vznik SVJ je proces dvoufázový a pouhé schválení stanov nestačí. Okamžik vzniku společenství vlastníků je spojen s jeho zápisem do veřejného rejstříku vedeného příslušným krajským soudem dle zákona o veřejných rejstřících. Tato právní úprava zůstává nezměněna.

 

Převod jednotky a předkupní právo

 

Jednotka, někdy též nesprávně zaměňovaná za „byt“, je ústřední pojem bytového spoluvlastnictví. Úvodem ujasněme, že definice jednotky, jak ji zákonodárce pojal v roce 2014, se nemění. Jednotka tak i nadále zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Také nadále platí, že v právním řádu jsou jednotky dvojího druhu, ty dle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů) a ty dle nového občanského zákoníku (vzniklé po 1. 1. 2014).

 

Dále uveďme, že ani samotný akt převodu vlastnického práva nedoznává změn. Vlastnictví k jednotce lze i nadále převést prostřednictvím písemné smlouvy s navazujícím vkladem práva do katastru nemovitostí. Co se však mění, jsou práva a povinnosti spojené s přechodem dluhů, které souvisejí s jednotkou.

 

Novela bytového spoluvlastnictví jednak staví najisto, že SVJ jako osoba odpovědná za správu domu nemá při převodu vlastnického práva k jednotce povinnost vypořádat převádějícímu vlastníku dlužné či přebývající příspěvky na správu domu ani zálohy na služby. Stejné ustanovení § 1186 o.z. následně stanoví, že na nového vlastníka jednotky (nabyvatele) přejdou dluhy dosavadního vlastníka (převodce) vůči SVJ, sestávající z příspěvků na správu domu, z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění.

 

Výše popsaný přechod dluhů platí tehdy, pokud nový vlastník měl a mohl tyto dluhy zjistit. K tomu zákon ukládá převodci povinnost doložit nabyvateli potvrzení SVJ, jaké dluhy zde jsou, popř. že tu žádné nejsou. SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit, a to buď přímo převodci, nebo i nabyvateli se souhlasem převodce. Pokud převodce takové potvrzení nepředloží či pokud jej SVJ nevydá, nastupuje pravidlo, že dluhy nepřejdou. Nelze však spoléhat jen na ono potvrzení. Pokud nabyvatel o dluzích ví nebo se o nich dozví i z jiných zdrojů, dluhy na něj při převodu jednotky samozřejmě přejdou.

 

Předkupní právo

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, které bylo v roce 2014 zrušeno a v roce 2018 opětovně zavedeno do našeho právního řádu, bylo u společenství vlastníků předmětem svárů, sporů i mnoha porušení zákona. Zde je třeba zpětně zhodnotit, že ze strany zákonodárce se jednalo o nepromyšlený zásah do občanského zákoníku. Problém nastával zejména u garáží, které jsou jednou nebytovou jednotkou ve spoluvlastnictví více vlastníků, nebo též u předzahrádek či vnitrobloků, které jsou samostatnými pozemky nezahrnutými do prohlášení vlastníka. Převod jednotky i se spoluvlastnickým podílem na garáži či předzahrádce si tak vyžadoval mnohá jednání, různé dopisy, výzvy i ústupky.

 

V novelizovaných § 1124 a § 1125 o.z. se dočteme, že zákonné předkupní právo zatěžuje spoluvlastníky jen v některých konkrétních případech a jen po omezenou dobu. Tak tomu bude například při zdědění jednotky, a to jen po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Je třeba dodat, že tato úprava přesahuje otázky bytového spoluvlastnictví a uplatní se i na jiné spoluvlastnické právní vztahy.

 

Nařízený prodej jednotky

 

Ustanovení občanského zákoníku (a dříve též zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.) o nařízeném prodeji jednotky je ve své podstatě sankcí pro vlastníka jednotky, který porušuje své povinnosti vůči SVJ a současně porušování těchto povinností podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek v domě. Je třeba dodat, že se jedná o tak přísnou sankci, že může přijít na řadu teprve tehdy, nedostačují-li k ochraně práv jiné právní prostředky. Současně se jedná o sankci dosti problematickou. Při její realizaci dochází prostřednictvím civilních soudů (na návrh osoby rozhoduje soud rozsudkem) k zásahu do vlastnického práva, které garantuje i Listina základních práv a svobod v článku 11. S ohledem na to, že jednotka (byt) má v dnešní době značnou hodnotu a často slouží svému vlastníku k bydlení, jde o zásah o to intenzivnější a problematičtější.

 

Snad z těchto důvodů toto ustanovení občanského zákoníku a ani před ním ustanovení zákona o vlastnictví bytů nebylo nikdy v praxi použito (respektive o tom není v odborné veřejnosti nic známo). Novela občanského zákoníku si klade za cíl toto změnit.

 

Zákonodárce jednak zcela vypouští podmínku, že povinnosti, pro jejíž porušování má být k nařízenému prodeji přistoupeno, musí být vykonatelná. Napříště se tak již nebude potřeba nejdříve domáhat vykonatelného rozhodnutí soudu, kterým by soud uložil splnit povinnost, kterou daný vlastník porušuje. Návrh soudu bude nově moci podat pouze SVJ (osoba odpovědná za správu domu a pozemku), nikoli již každý (dotčený) vlastník jednotky.

 

Naopak se zavádí nový institut písemné výstrahy. Tuto písemnou výstrahu může učinit pouze osoba odpovědná za správu domu (tedy ve valné většině případů pouze SVJ).Výstraha bude muset obsahovat tyto náležitosti: 1) důvod výstrahy, 2) upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a 3) vyzvání vlastníka k ukončení porušování povinností, ke zdržení se takového porušování a k odstranění případných následků porušování povinností. Písemná výstraha bude muset vždy obsahovat lhůtu, která nesmí být kratší než 30 dnů.

 

V neposlední řadě se nově zavádí pravidlo, dle kterého je k podání návrhu na nařízení prodeje jednotky soudu potřeba nejdříve souhlas většiny ze všech ostatních vlastníků jednotek (bez porušujícího vlastníka). V praxi tedy bude moci k podání návrhu na nařízení prodeje jednotky soudu dojít jedině tehdy, bude-li s takovým návrhem souhlasit i většina všech vlastníků v domě.

 

Inspirací pro zákonodárce při přijímání této legislativní změny byla právní úprava vyloučení člena družstva za porušování jeho povinností. Ačkoli je cílem nové právní úpravy zpřístupnit popsané ustanovení občanského zákoníku aplikační praxi, a tedy i umožnit v bytovém spoluvlastnictví využití takového nástroje (tj. „zbavení se“ porušujícího vlastníka), nelze i s ohledem na výše popsanou ústavní ochranu vlastnického práva očekávat, že by od 1. 7. 2020 počet soudních sporů v této oblasti závratně narostl. Pokud bude ustanovení o nařízeném prodeji jednotky v praxi skutečně použito, bude jistě přezkoumáno Ústavním soudem. Teprve jeho verdikt bude pro popsané ustanovení § 1184 o.z. rozřešením, zda a v jaké podobě v právním řádu obstojí.

 

Na druhou stranu lze předpokládat časté využívání oné písemné výstrahy. V mnohých případech již před 1. 7. 2020 společenství vlastníků jednotek přistupovala k doručování různých typů upomínek či výzev k zanechání porušování povinností. Lze očekávat, že
v současné době budou SVJ chtít tyto výzvy činit právě na podkladě tohoto ustanovení zákona.

 

Konečně se zmiňme o poslední problematické otázce. Budou moci ustanovení § 1184 o.z od 1. 7. 2020 ve výše popsané podobě využít i ta SVJ, která byla založená před 1. 7. 2020? V obecné rovině je odpověď jasná – ano, budou. Výkladové nejasnosti však mohou nastat v případech, kdy v dosavadních stanovách SVJ bude postup při ukládání sankcí upraven odlišně; lze však předpokládat, že výklad dospěje k závěru o kogentní povaze popsaného ustanovení občanského zákoníku. Přesto bude potřeba vždy individuálně posoudit konkrétní případy.

  

 Změna povinností vlastníků jednotek

 

Úvodem je třeba říci, že níže sepsaný souhrn změn zdaleka nemůže zahrnout veškeré povinnosti vlastníků jednotek stanovené zákonem, či dokonce i stanovami. Pozornost soustředíme zejména na nejpalčivější praktické otázky, na otázky obecně vyhledávané a zejména pak na otázky související s příspěvky na správu domu a pozemku včetně záloh na služby.

 

Údržba společných částí domu

Téma údržby a drobných oprav společných částí domu je nově zákonem lépe popsáno. Jsou rozlišovány společné části, které slouží výlučnému užívání vlastníku jednotky (balkon, lodžie, terasa) či které se nacházejí uvnitř jednotky vlastníka (nosné zdi, topení), od společných částí ostatních, volně přístupných (chodby, vstupní dveře, výtah). Zatímco běžnou údržbu i drobné opravy druhých jmenovaných nese vždy SVJ (§ 1208 o.z.), údržba příkladmo uvedených balkonů či topení leží na vlastníků jednotky (§ 1175 o.z.). A to navzdory tomu, že se jedná o společné části.

 

Je třeba zdůraznit, že se však jedná skutečně jen o běžnou údržbu a o opravy drobného charakteru. Vlastník jednotky tak není povinen, ale ani oprávněn do těchto společných částí zasahovat výraznějším způsobem.

 

Vedení seznamu vlastníků jednotek

Zákon nově v § 1178 o.z. upravuje povinnost SVJ vést seznam vlastníků jednotek, a to v rozsahu jména a bydliště každého vlastníka. Osoba odpovědná za správu domu má spolu s tím povinnost vést v tomto seznamu osob i ty, kterým vlastník jednotky přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a též osoby mající ve vlastníkově bytě domácnost (ve stejném rozsahu, tedy jméno a bydliště).

 

Tomu odpovídá existující povinnost vlastníka jednotky, který takové osoby musí společenství vlastníků nahlásit bez zbytečného odkladu. Lze předpokládat, že tyto seznamy již mnohá SVJ budou ze své iniciativy vést. Zákon jim nyní pro to dává zákonný podklad.

 

Stavební úpravy bytu

Provádí-li vlastník jednotky ve své jednotce stavební úpravy, je povinen po výzvě SVJ umožnit do jednotky přístup za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části. Tato povinnost platí již dříve, nově je však doplněna o povinnost vlastníka jednotky předem (tj. před zahájením stavebních prací) oznámit osobě odpovědné za správu domu takovou zamýšlenou stavební úpravu, a to dokonce bez ohledu na to, zda je či není pro takovou stavební úpravu potřeba stavební povolení, ohlášení či nic z uvedeného. Před zahájením každé stavební úpravy, byť by nenarušovala společné části, má tedy vlastník jednotky oznamovací povinnost.

 

Podnikání v jednotce včetně Airbnb

Nově se zavádí povinnost vlastníka jednotky (bytové i nebytové) oznámit osobě odpovědné za správu domu (SVJ) podnikání či jinou činnost (ať je prováděna samotným vlastníkem, či nikoli), která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Takové oznámení je vlastník jednotky povinen učinit před zahájením podnikání či jiné činnosti.

 

Dle výkladu Ministerstva spravedlnosti bude ustanovení dopadat též na využívání jednotky k tzv. krátkodobým ubytováním prostřednictvím poskytovatele typu Airbnb. Společenství vlastníků tak získávají nástroj, který jim umožní takovéto krátkodobé pronájmy alespoň zjistit. Jejich zákaz ze strany SVJ dle současné legislativy samozřejmě nepřichází v úvahu.

 

Příspěvky na správu domu a pozemku

Novela bytového spoluvlastnictví v neposlední řadě odstraňuje některé nejasnosti ohledně určení příspěvků na správu domu a pozemku. Tyto příspěvky ponechává v současných dvou režimech; tedy na jedné straně příspěvky tzv. administrativní povahy (pro vlastní správní činnost), které se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Na straně druhé pak ponechává příspěvky do tzv. fondu oprav.

 

Zákon upravuje rozvržení druhých jmenovaných příspěvků (do tzv. fondu oprav) v poměru odpovídajícím podílu na společných částech (včetně zohlednění společných částí sloužících k výlučnému užívání). Současně umožňuje odchýlení se od tohoto zákonem daného způsobu rozvržení, avšak nově pouze změnou prohlášení vlastníka. Je tak do budoucna zakázáno měnit způsob rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku jinak než právě změnou prohlášení (není tak nadále možné tyto změny provést rozhodnutím shromáždění ani změnou stanov). Změna způsobu rozvržení příspěvků se tak stává pro vlastníky jednotek i SVJ značně obtížnou. Při změně prohlášení spočívající ve změně způsobu rozvržení příspěvků totiž bude třeba souhlasu všech vlastníků jednotek (viz článek 1. prohlášení vlastníka jednotek).

 

V kontextu výše uvedeného je třeba nezaměnit způsob rozvržení příspěvků s rozhodováním o jejich výši. Rozhodování o výši příspěvku i nadále zůstává v rukou shromáždění (§ 1208 o.z.) a změny výše příspěvku tak zůstávají i nadále flexibilní.

 

Zálohy na služby

Od příspěvků na správu domu a pozemku je třeba odlišovat zálohy na služby. Nic se nemění na tom, že vlastník jednotky tyto zálohy musí plnit. Od 1. 7. 2020 se však právní úprava jejich vyúčtování a vypořádání nebude řídit občanským zákoníkem, nýbrž jen zákonem č. 67/2013 Sb. Jde v celku o logický krok, jelikož lhůty v § 1181 o.z. byly ve vztahu k zák. č. 67/2013 Sb. duplicitní a rozporné. V praxi lze zároveň očekávat četné případy, kdy jsou lhůty k vyúčtování i vypořádání upraveny odchylně stanovami jednotlivých SVJ. Tato změna tak nemá zásadní dopad.

 

Podstatná změna u záloh na služby pak nastává v rozhodování o jejich výši. Dle novelizovaného § 1208 o.z. již nebude napříště o výši záloh rozhodovat shromáždění, ale statutární orgán SVJ (tedy pouze výbor či předseda SVJ). Je však otázkou, zda vlastníci jednotek, zvyklí v současné době rozhodovat i o této jimi vydávané částce, budou ochotni takovou změnu přijmout a rozhodování výlučně do rukou výboru svěřit. Současně tak doplňme, že uvedená změna v rozhodování se neuplatní tehdy, jestliže stanovy tuto pravomoc výslovně svěří (nebo z minulosti již svěřují) shromáždění, a též v případech, kdy si shromáždění tuto záležitost svým hlasováním vyhradí k rozhodnutí.

 

Závěr

Závěrem již jen stručně doplňme vliv výše popsaných změn na současná znění stanov SVJ, která s těmito změnami samozřejmě nepočítají a často opisují dosavadní znění zákona. V takových případech bude třeba vždy zkoumat, zda konkrétní povinnost vlastníka jednotky upravená stanovami odchylně od zákona je, či není kogentního charakteru (tedy charakteru, kdy není možné se od takové zákonné povinnosti stanovami odchýlit). Pokud tomu tak bude, bude vlastník jednotky povinen dodržet zákon bez ohledu na to, co říkají stanovy. Pokud nikoli, stanovy budou mít před zákonem přednost.

 

Současná společenství vlastníků tak budou stát před otázkou, zda kvůli výše popsaným změnám stanovy přepisovat a přijímat jejich změny. Ačkoli to nebude nevyhnutelně nutné, je na místě tento postup doporučit. I s ohledem na ostatní změny, které novela přináší, bude změna stanov znamenat zvýšení právní jistoty a možnost využití nových institutů daných novelou bytového spoluvlastnictví.

 

 Shromáždění SVJ podle nových pravidel

 

Základní právní rámec, ve kterém se shromáždění koná, zůstává i po 1. 7. 2020 beze změny. Svolání předem pozvánkou, hlasování vlastníků, pořízení zápisu, uveřejnění zápisu, na tom se nic nemění. Průběh shromáždění tak bude i nadále vypadat jako dříve.

Změna, a nikoli malá, však nastává u záležitostí, o kterých shromáždění rozhoduje. Ustanovení § 1208 o.z. doznává v tomto směru podstatných změn. Z působnosti shromáždění se jednak vylučuje rozhodování o výši záloh na služby. Rozhodování o výši záloh nově náleží statutárnímu orgánu SVJ, tedy výboru či předsedovi. To neplatí, bude-li tato záležitost stanovami nadále svěřena shromáždění či si ji shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Do působnosti shromáždění nadále nebude spadat ani schvalování smlouvy s osobou zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (často se hovoří o tzv. správci). Shromáždění tak bude v této oblasti nadále rozhodovat o osobě tohoto správce, nikoli však již o textu smlouvy s ním uzavírané (opět bude pravomoc náležet výboru, ledaže bude mít shromáždění tuto otázku vyhrazenu pro sebe).

V neposlední řadě z § 1208 o.z. mizí veškeré pravomoci shromáždění vztahující se ke změně prohlášení vlastníka či k rozhodování o záležitostech, které jsou se změnou prohlášení vlastníka spojené (např. o změně účelu užívání domu nebo bytu). Na tomto místě je však třeba dodat, že se ze strany zákonodárce jedná o jakýsi „malý trik“. Jak ej již popsáno v článku 1, změna prohlášení vlastníka má dle nového zákona jiný režim, podle kterého se změny prohlášení účastní všichni vlastníci. Kličkou prostřednictvím nového znění § 1221 odst. 2 o.z. je pak dokonce připuštěno, aby i o změně prohlášení hlasovalo (v mezích zákona) shromáždění. Ačkoli tedy změna prohlášení z působnosti shromáždění mizí, všichni vlastníci o možnost rozhodování o jeho změně nepřicházejí.

Novela přichází rovněž se zcela novým právním institutem, a sice s náhradním shromážděním. Tato novinka řeší v praxi častou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobě nedaří svolat usnášeníschopné shromáždění. Nově při svolání takového náhradního shromáždění bude postačovat 40% účast vlastníků jednotek (resp. jejich hlasů). Nevýhodou je, že tento institut bude možné využít jen tehdy, bude-li zakotven přímo ve stanovách. Pro možnost jeho využívání tak bude třeba stanovy SVJ po 1. 7. 2020 změnit.

Novelizace se dotýká též současné úpravy rozhodování shromáždění mimo zasedání, obecně známé jako per rollam. Zavádí se nově a zpřesňují se pravidla pro hlasování per rollam, bude-li třeba přijmout rozhodnutí shromáždění veřejnou listinou (za přítomnosti notáře). Ovšem s ohledem na to, že shromáždění dle nové úpravy již téměř žádné rozhodnutí veřejnou listinou nemusí přijímat, bude využití této úpravy minimální. Dochází též k terminologickému zpřesnění, jak při hlasování per rollam počítat většinu.

Věnujeme-li pozornost shromáždění SVJ, nemůžeme opomenout pro nemalou část osob zásadní téma, a tím je právo přehlasovaného vlastníka na obrácení se na soud. Ustanovení § 1209 o.z., které toto právo upravuje, také doznalo změn. Vlastník jednotky, který byl na shromáždění přehlasován, se může i nadále, je-li pro to důležitý důvod, na soud obrátit. Zůstává zachována i tříměsíční lhůta. Změnu pozorujeme u způsobů, jakými může soud rozhodnout. V zákoně výslovně stojí: „Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení.“  Následuje příkladmý výčet, co je tímto myšleno: „... rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“ Bude v praxi jistě zajímavé sledovat, jak se s touto novou úpravou nejen soudy, ale též strany soudního řízení vypořádají. Pro přehlasovaného vlastníka pak bude i nadále důležité rozhodnout, zda se domáhá neplatnosti rozhodnutí či zákazu dle něho jednat.

Právní úprava nejvyššího orgánu SVJ nesoucího odpovědnost za rozhodování o zásadních věcech ve společenství vlastníků tak podléhá relativně rozsáhlé novelizaci. Zejména institut náhradního shromáždění lze považovat za vysoce přínosný pro praxi. Motivace k jeho užívání znamenající pro společenství vlastníků povinnou změnu stanov tak bude zřejmě hnacím motorem pro uvedení stanov mnohých SVJ do souladu s novým zněním zákona.

 

 

 

 

[1] Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015

[2] Usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015